A. Projekt gotowy do adaptacji, czy projekt indywidualny?

Każdy projekt to duże przedsięwzięcie. Ponieważ często inwestycja wiąże się ze sporymi wydatkami wyznajemy zasadę, że dobry budynek powinien być dopasowany do inwestora tak, jak dobrze skrojony garnitur. Innymi słowy budowanie na podstawie projektu gotowego, mającego elementy, które nie w pełni odpowiadają Państwa oczekiwaniom, jest wyborem, który należy odpowiednio przeanalizować. Paradoksalnie okazuje się, że pozornie niska cena projektu gotowego do adaptacji, który później należy dostosować do warunków działki oraz do którego należy opracować projekty branżowe, a w szczególności projekt fundamentów, ponieważ fundamenty w projekcie gotowym zupełnie nie odpowiadają warunkom terenowym na wybranej działce, nie jest często niższa od projektu indywidualnego. Projekt gotowy posiada projekty wszystkich branż, czyli konstrukcja, wod-kan, enn oraz charakterystykę energetyczną, a co najważniejsze projekt architektoniczny. Jednak aby wykorzystać projekt gotowy, inwestor musi przeprowadzić tzw. adaptację do działki. Oznacza to, że przede wszystkim powinien wybrać i kupić odpowiedni projekt (nie każdy pasuje do terenu inwestycji, więc przed zakupem dobrze jest skonsultować wybór z architektem) i zlecić adaptację do wybranego biura projektowego, które zleci pozostałe adaptacje projektantom danych branż czyli konstruktorowi, projektantowi elektryki oraz kanalizacji, wody i ogrzewania, oraz czasami instalacji wentylacji mechanicznej, pompy ciepła, klimatyzacji etc. Na tym etapie pojawiają się dodatkowe koszty projektu. Koszt projektu typowego domu jednorodzinnego to obecnie około 2.500zł do 3000zł, taka dokumentacja jest sprzedawana z pierwotnymi, nieaktualnymi już uprawnieniami projektantów, w związku z tym angażujemy projektantów z aktualnymi uprawnieniami. Adaptacja tylko architektury bez zmian, to koszt około 1600zł do 2000zł. Jeżeli pojawią się zmiany, architekt w projekcie typowym nie może zmieniać ścian nośnych, konstrukcji i kubatury takiego budynku, powiększać go i poszerzać, sprzedawca projektu musi wyrazić na takie zmiany zgodę. Architekt może zmieniać ściany działowe, system ogrzewania, umieszczać dodatkowe otwory drzwiowe, ewentualnie okienne, czyli wszystko, co mieści się w zakresie zmian nieistotnych. W projekcie zawarte są również projekty instalacyjne i one obejmują wyłącznie te, które znajdują się w budynku, więc należy doprojektować np. przyłącza zalicznikowe energii elektrycznej (wlz) i gazu (wig), tych opracowań nie ma w projekcie, ponieważ są uzależnione od zagospodarowania terenu. Instalacje wewnętrzne również można adoptować i zmieniać. Problem pojawia się, gdy inwestor chce przestawić np. całą łazienkę lub kotłownię. Powinien zdawać sobie sprawę z faktu, że projektanci w adaptacji nanoszą zmiany czerwonym pisakiem, zatem na końcu projekt może być nieczytelny i pokreślony przy dużej ilości korekt, co wiąże się z brakiem czytelności przy zatwierdzaniu w urzędzie i na budowie. Zatem dla niezdecydowanego klienta, proponujemy zdecydowanie projekt indywidualny. Projekt jest również przekazywany z rąk do rąk w celu adaptacji, co powoduje, że czas adaptacji się wydłuża. Ewentualnie można zeskanować rysunki lub zrobić zdjęcia i przesłać do projektantów, aby zapoznali się z tematem przed odebraniem materiałów do adaptacji. Jeżeli nic nie zmieniamy w projekcie, projektanci mogą opieczętować drobne korekty na miejscu. Jednak projektanci branżowi coraz częściej starają się unikać tego typu rozwiązań, utrudniających i wydłużających czas pracy. Często dzwoniąc do nas pytają, czy projekt jest gotowy, czy indywidualny. W dobie elektroniki, często współpracujemy przez internet, a wyniki naszej pracy montujemy bezpośrednio w pracowni, w przypadku projektu gotowego jest to niemożliwe. Często też wyniki naszej pracy możemy zaprezentować klientowi na laptopie lub w jego komputerze pobierając dane z chmury, czyli wirtualnego dysku. Często liczne zmiany inwestora mogą spowodować, że projekt pójdzie do kosza lub na półkę łącznie z poniesionymi kosztami zakupu, a nawet zniechęci do dalszych czynności inwestycyjnych. Jeżeli nie ma zmian w instalacjach, problem nie istnieje. Ewentualnie projektanci mogą dodrukować nowe rysunki, jednak idea projektu gotowego traci wówczas sens. Projekt gotowy zdecydowanie musi posiadać nowy projekt fundamentów, wykonany przez konstruktora z uprawnieniami, zrzeszonego w Izbie Budownictwa. Projekt fundamentów jest liczony w oparciu o wytyczne warunków gruntowych z opinii geotechnicznej. Jeżeli projekt był zakupiony w innej strefie wiatrowej, czyli np. inwestor mieszka w Krakowie ale znalazł projekt typowy w firmie w Gdańsku, to również należy zaprojektować nową konstrukcję dachową do warunków wiatrowych w Krakowie. Dodatkowo należy pamiętać, że zakup projektu typowego nie zwalnia z wykonania opinii geotechnicznej, lub jeżeli ta wykaże grunty słabonośne kategorii II lub III - badań geologiczno-inżynieryjnych. Również nie zwalnia z wykonania mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, na której należy zaprojektować zagospodarowanie terenu. Zatem projekt gotowy w chwili oddania klientowi nie wygląda już jak gotowy. Zwykle po odebraniu projektu, rozpinamy go, usuwamy zbędne elementy, adoptujemy do warunków działki, wpinamy nowe rysunki, pracowania, uprawnienia, mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych oraz dokumenty formalno-prawne, zwykle na końcu projektu i inne dodatkowe opracowania wymagane prawem.

W trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę, również może się pojawić wiele problemów z uzupełnianiem dokumentacji projektu gotowego. Jeżeli jednak inwestor zdecyduje się na taki projekt, uda się projekt gotowy zaadoptować w oparciu o wytyczne inwestora, architekt jeżeli jest ustanowiony pełnomocnikiem inwestora (funkcja dodatkowo płatna), otrzyma pozwolenie na budowę, a inwestor zacznie budowę, będzie to połowa sukcesu. Naturalnie projekt do urzędu może złożyć inwestor osobiście i jest to opcja najtańsza dla klienta, jednak często bywa, że kończy się to stresem i nerwami oraz zagubieniem w meandrach prawa, dlatego zawsze proponujemy ustanowienie nas pełnomocnikami w procedurze, co zdecydowanie przyspieszy otrzymanie pozwolenia na budowę, a z inwestora ściąga przykry obowiązek biegania za projektem po urzędach i do architekta, który tak czy inaczej musi dokonywać osobiście zmian w projekcie, ale jeżeli nie jest pełnomocnikiem, może ich dokonywać jedynie za pośrednictwem inwestora. Inwestor staje się wówczas łącznikiem pomiędzy architektem, a urzędem, oszczędza koszty projektu ale nie swój czas, a jak wiemy przy inwestycji czas to pieniądz, który inwestujemy. W trakcie budowy może się zdarzyć, że inwestor będzie chciał przeprowadzić zmiany w projekcie istotne i nieistotne, co sprawia, że znów należy wykonać dodatkowe rysunki, odbierać projekt, przekazywać z rąk do rąk, wprowadzać korekty, zmiany z urzędu, jeżeli nie ma postanowienia o uzupełnieniu braków problem nie istnieje, jednak są to rzadkie przypadki.

Jak ma się to do projektu indywidualnego.

Projekt indywidualny, to projekt wykonywany od podstaw. Architekt analizuje teren inwestycji, zamawia mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych, pobiera warunki techniczne mediów dla projektantów aby było im łatwiej ustalić jakie moce będą potrzebować, czy gdzie się przyłączyć do mediów. Zleca opinię geotechniczną lub badania, pobiera wyrys i wypis z MPZT, ewentualnie składa wniosek o WZ. Zaczyna opracowywać i analizować projekt od fundamentów, koordynować projektantów, co sprawia, że może uniknąć wielu problemów w przyszłości i narazić inwestora na mniejsze straty finansowe. Inwestor może w tym przypadku śledzić wyniki prac architekta, nie ruszając się z domu lub pracy, gdzie zarabia na swoją inwestycję. Architekt przesyła rysunki np w formie obrazów pdf na mail inwestora lub zapisuje w chmurze, a inwestor może śledzić działanie architekta na bieżąco. Oczywiście spotkania bezpośrednie i rozmowy w cztery oczy lub więcej, również są wskazane. Architekt i klient poznają się, znają swoje możliwości, preferencje oraz osobistą naturę, a przy inwestycji to szczególnie ważne. W dalszej części architekt rozmawia z klientem i projektuje taki budynek o jakim klient faktycznie myśli i planuje, a co istotne może zmieniać swoje przemyślenia w czasie bez kreślenia po projekcie gotowym. Projekt rysowany bezpośrednio w komputerze, można zmieniać w każdej chwili w zakresie kubatury, wysokości, ścian konstrukcyjnych, poszerzać, powiększać, zmniejszać, dodrukowywać, przekształcać i jest to koszt stały niż koszt projektu typowego, którego zmiana w pewnej chwili jest niemożliwa i generuje koszt dodatkowy. W projekcie indywidualnym koszt dodatkowy pojawia się dopiero na etapie całkowitej zmiany istotnej, rzutującej na całą formę lub konstrukcję budynku. Projekt indywidualny można zmieniać również w trakcie realizacji w zakresie zmian nieistotnych. Jeżeli inwestor przesadzi w trakcie budowy ze zmianami i Nadzór Budowlany nakaże wykonanie projektu zamiennego, czy postępowanie naprawcze, również przyspiesza to pracę, zmniejsza koszty i klient nie musi ponownie kupować 4 egz. projektu, zmian dokonuje się na projekcie indywidualnym w komputerze.

W przypadku budowy osiedli domów jednorodzinnych z projektu typowego należy pamiętać, że do każdego budynku należy zakupić 4 egz. projektu, czyli mając np. 12 budynków w zabudowie bliżniaczej, należy kupić odbicia lustrzane czyli 24 komplety, łącznie 96 egzemplarzy tego samego projektu, które należy przetransportować do Wydziału Architektury i czasami odebrać aby wykonać zmiany i uzupełnienia w trakcie postępowania (pamiętajmy o kręgosłupie architekta i inwestora:) ). Zatem korzystniej wypada projekt indywidualny, ponieważ architekt drukuje jedynie rysunki budynków, a nie całe egzemplarze i uzyskuje np 4 egz. o pojemności 400 stron(taki projekt wykonaliśmy dla osiedla w gm. Czernichów) . Przy dużych inwestycjach komercyjnych ale i przy małych (np. szybka przeprowadzka), z doświadczenia wiemy, że szybkie zmiany są szczególnie ważne na każdym etapie projektowania. Proszę sobie zresztą wyobrazić architekta wprowadzającego korekty na podstawie postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w 96 egzemplarzach. Usuwaliśmy w 24, więc wiemy ;)

Na pytanie, czy projekt typowy, czy indywidualny? Inwestor powinien odpowiedzieć sobie osobiście. Z pewnością przy dużych inwestycjach ze zmianami np. osiedla domów, korzystniej wypada projekt typowy, dla domów pojedynczych należy przekalkulować, czy nie potrzebujemy zmian, czy będziemy zadowoleni lub czy zmienimy coś w trakcie realizacji. Dla pozostałych projektów użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego etc. zdecydowanie zalecamy projekt indywidualny.

Spróbujmy ogólnikowo skalkulować projekt typowy i indywidualny, podane kwoty to kwoty netto:

Projekt typowy

zakup projektu koszt 2500zł-3000zł

Adaptacja dokonana w zakupionym projekcie na czerwono

Adaptacja architekta koszt 2000zł np. z małymi zmianami.

Konstrukcja koszt 600zł tylko fundamenty

Wod -kan., c.o. przyłącz zalicznikowy wig koszt 600zł

energetyka, przyłącz zalicznikowy wlz 400zł

mapa syt. -wys. 700zł -800zł

opinia geologa 600zł- 700zł

Koszty prowadzenia procedury do PNB 200-500zł

Koszt: zaokrąglając 7600 - 8500zł wariant optymistyczny

Projekt indywidualny dla jednego domu (inaczej liczy się dla osiedla)

Praca w komputerze, elastyczność we wprowadzaniu zmian w całym procesie inwestycyjnym

Koncepcja, architektura, doprowadzenie do stanu wg wymagań inwestora koszt 3500zł - 6000zł

Projekt konstrukcyjny indywidualny całości budynku 1500zł - 2500zł

Projekt wod.-kan., c.o. wig 600zł -900zł

Projekt enn w zależności od punktów 400zł - 600zł

mapa syt. -wys. 700zł -800zł

opinia geologa 600zł- 700zł

Koszty prowadzenia procedury do PNB 200-500zł

Koszt: zaokrąglając 9000 - 12000zł wariant optymistyczny

Koszty podaliśmy szacunkowo, plus minus dla obu wariantów. Różnica w wycenie pomiędzy projektem indywidualnym, a projektem typowym to rząd wysokości 500zł-3000zł, które to koszty w skali inwestycji nie są wygórowane jeżeli marzy o czymś co chcemy użytkować przez kilka lat lub całe życie, wynająć lub sprzedać, a przy adaptacji wymienione koszty mogą stać się kosztami dodatkowymi, często przekraczającymi powyższe. Mieliśmy klientów, którzy po wybudowaniu budynku stwierdzili, że ich kolejny projekt, będzie projektem indywidualnym (możemy pokazać budynki).

Ponieważ od projektu zależy sukces planowanej inwestycji, a także wartość materialna Państwa nieruchomości nie powinno się na nim oszczędzać. Solidny projekt to fundament inwestycji. Jeżeli chodzi o nas projektantów, możemy adoptować projekt gotowy, jednak bardziej komfortowo z klientem współpracuje się przy projekcie indywidualnym, na każdym etapie inwestycji od koncepcji, poprzez PNB, realizację i oddanie do użytkowania.

B. Jakie dokumenty winien dostarczyć inwestor przed rozpoczęciem współpracy?

Potrzebne do rozpoczęcia pracy nad projektem dokumenty to:

-„wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego” lub „decyzja o warunkach zabudowy”, dotyczące zabudowywanej nieruchomości – dokument ten otrzymacie Państwo w Urzędzie Gminy, na terenie, której znajduje się Państwa działka budowlana; Jeśli działka nie posiada warunków zabudowy odpowiedni wniosek w zależności od ustaleń może przygotować architekt.

– wypis i wyrys z rejestru gruntów dotyczący zabudowywanej nieruchomości, też w Urzędzie Gminy

– mapa zasadnicza projektowanego terenu (zakres jest do ustalenia z architektem)

– aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowa”do celów projektowych w skali 1: 500 (wg obowiązującej normy PN-B-0127 – skalę 1: 500 uznaje się za podstawową). Zakres należy skonsultować z architektem, zależy on ściśle od warunków przyłączenia do poszczególnych sieci Mapę taką wykonuje dla Państwa dowolny geodeta na zasadzie zlecenia usługi

-warunki przyłączenia do poszczególnych mediów, w tym:

A.”Warunki przyłączenia instalacji elektrycznej” – wniosek należy złożyć w lokalnym Zakładzie Energetycznym

B.”Warunki przyłączenia instalacji gazowej” – wniosek należy złożyć w  lokalnym oddziale Gazowni

C.”Warunki przyłączenia do wodociągu i kanalizacji” wniosek należy złożyć w lokalnym oddziale Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji, np. MPWiK

- opinia geotechniczna lub w przy gruntach klasy II i III badanie geologiczne podłoża gruntowego – zakres określa projektant odpowiedzialny za konstrukcję budynku

-dane adresowe Inwestora i wszystkich współwłaścicieli działki

-opinię dotyczącą lokalizacji zjazdu z drogi publicznej”

W uzasadnionych przypadkach określonych lokalnymi wymogami lista dokumentów może być większa. Często pozyskanie uzgodnień i opinii znajduję się po stronie Architekta (w zależności od postanowień umowy o prace projektowe), co pozwala zaoszczędzić czas inwestora.

C. Czym się rożni projekt wykonawczy od budowlanego.

Projekt budowlany jest to projekt, który służy jedynie uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jego forma i zakres jest w tym zakresie wystarczająca.

Projekt wykonawczy jest, rozbudowanym o niezbędne do realizacji obiektu szczegółowe opracowania techniczne, projektem budowlanym. Opracowania te dotyczą takich parametrów  jak detale projektowe oraz wszelkie zestawienia elementów budowlanych (np. zestawienia okien, pochwytów i barierek stalowych itd.). Zawiera on również szczegółowe opracowania branżowe. Projekt wykonawczy pozwala na optymalizację procesu budowy i konsekwentną realizację od A do Z.

D. Co to jest rozszerzony projekt budowlany?

W uzasadnionych przypadkach architekt proponuje inwestorowi projekt budowlany uzupełniony o elementy projektu wykonawczego. Takie opracowanie również pozwala na dobrą realizację zamierzenia budowlanego, ale jego wadą jest przedłużenie procesu uzyskania pozwolenia na budowę (wykonanie projektu trwa dłużej). Musi być on zakończony przed złożeniem projektu do urzędu.

E. Dlaczego nie warto pomijać projektu wnętrz?

Zapewne zdają sobie Państwo sprawę, że wykończenie wnętrz to duża część kosztu całej inwestycji. Zrezygnowanie z projektu wnętrz i zawierzenie własnej intuicji, która nie zawsze ma oparcie w architektonicznych regułach, może dać skutek odwrotny od zamierzonego i narazić Państwa na niepotrzebne koszty związane z korektą, nie zawsze najszczęśliwszych, samodzielnych rozwiązań. Należy pamiętać, że koszt wykończenia wnętrz według projektu oraz według własnego uznania jest z reguły ten sam- architekt wnętrz projektuje zawsze pod konkretne wysokości budżetu inwestora.

Wiele z osób, które planują wykończenie wnętrz nie zdają sobie sprawy, że dobry projekt wnętrz to uzasadniona inwestycja. Niezależnie od tego czy jest to mały remont, czy budowa od podstaw,   zatrudnienie architekta zaowocuje w postaci wyższej wartości domu czy mieszkania. Precyzyjne skorelowanie projektu i przebiegu prac budowlanych przyczynia się do oszczędności, a także do dobrej organizacji pracy. Wykonawcy zgodnie ze sporządzoną dokumentacją mogą sprawnie realizować inwestycję od A do Z, dzięki czemu inwestor może w znacznym stopniu zaoszczędzić swój czas.

F. A co jeśli projekt nie  spodoba się inwestorowi?

Wszystko może się zdarzyć. Współpraca pomiędzy inwestorem i projektantem oparta jest na zaufaniu oraz akceptacji poszczególnych etapów, dotyczy to również rozliczeń. Nie można przejść do realizacji kolejnego etapu bez akceptacji etapu bieżącego. Jeśli inwestor uzna, że nie jest usatysfakcjonowany współpracą, umowa zostaje rozwiązana i jest to precyzyjnie określone w podpisanej umowie. Architekt również ma prawo rozwiązania umowy z inwestorem w przypadku braku współpracy lub nie poszanowania specyfiki zadania.

G. Jaka jest rola inwestora w projektowaniu?

Każdy dobry projekt to zadanie wymagające określonej pracy od architekta i inwestora. Najważniejszą rolą inwestora w procesie projektowym to dokładne określenie potrzeb, które ułatwi wspólną pracę. Architekt bardzo często jest w tej sytuacji osobą, która ułatwia inwestorowi odkrywanie tychże potrzeb. Inwestor określa również ramy finansowe inwestycji.

Szczególne obowiązki inwestora w procesie budowlanym określa również ustawa o prawie budowlanym. Jest to m.in zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:.:

1)    opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,

2)    objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,

3)    opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

4)    wykonania i odbioru robót budowlanych

5)    w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

H. Ile trwa sporządzenie projektu  i kiedy będę mógł budować?

Czas potrzebny na sporządzenie projektu zależy przede wszystkim od stopnia skomplikowania prac, ale w równym stopniu od wymaganych do przeprowadzenia uzgodnień. Jeśli wymagane jest uzyskanie warunków zabudowy oraz szczególnie skomplikowanych uzgodnień i decyzji, czas potrzebny do otrzymania pozwolenia na budowę może się wyraźnie przedłużyć. W wariancie optymistycznym projekt budowlany może zostać wykonany w trzy miesiące, w pesymistycznym 6 lub więcej. Zdecydowanie uzyskanie pozwolenia na budowę można przyspieszyć jeżeli powierzy się prace urzędowe Architektowi. W naszej pracowni preferujemy samodzielne załatwianie spraw do PNB informując przy tym regularnie inwestora o postępach.

I. Co to jest nadzór autorski i inwestorski?

W najprostszej formule nadzór autorski jest to kontrolowanie czy poszczególni wykonawcy prowadzą roboty budowlane zgodnie z projektem. Przy nadzorze inwestorskim, Architekt ma powierzone wszystkie zadania związane z prowadzeniem budowy, można stwierdzić, że jest inwestorem zastępczym.